«الاتحادية العليا»: «التسجيل» شرط لانتقال ملكية العقارات

أكدت المحكمة الاتحادية العليا مبدأ قانونياً مفاده أن ملكية العقار والحقوق العينية الأخرى لا تنتقل بين المتعاقدين وفي حق الغير إلا بالتسجيل، وفق أحكام القوانين الخاصة به، مبينة أنه متى تم التسجيل تعد الملكية انتقلت من وقت تحقق سببها، وبالتالي فإن عقد البيع غير المسجل لا تنتقل به ملكية من البائع إلى المشتري بمجرد انعقاد البيع.

ورفضت المحكمة طعناً تقدم به شخص ضد حكم قضى برفض دعوى طالب فيها بإثبات أحقيته في عقار اشتراه منذ 21 عاماً، ودفع كامل ثمنه، من دون أن يسجله في دائرة الأراضي والأملاك، وقد طالب ورثة البائع بأحقيتهم في ملكية العقار.

وفي التفاصيل، أقام شخص ضد مجموعة من الورثة دعوى طلب فيها الحكم بصحة ونفاذ عقد بيع ابتدائي محرر في عام 1993، ويتضمن بيع مورثهم للعقار، وجعل الحكم الذي يصدر في الدعوى بمثابة سند التمليك الناقل للملكية والقابل للإشهار وإجراء التغيير في بيانات وسجلات صحيفة الوحدة العقارية بدائرة الأراضي والأملاك، والقضاء بثبوت ملكيته للعقار ومنع المنازعة والتعرض الحاصلين من الورثة.

وقال المدعي إنه اشترى العقار من مورث المدعى عليهم مقابل 50 ألف درهم، وسلمه الأخير ورقة الملكية، واتفقا على أن يتم التسجيل في وقت لاحق، ونظراً إلى أنه من مواطني دولة الكويت وقاطن بها، فقد تبين له عند قدومه إلى الدولة أنه تم حظر نقل الملكيات في المنطقة الكائن بها العقار، ولم يتسن له تسجيل العقار خلال الفترات القصيرة التي تم فيها رفع الحظر، لكونه كان خارج الدولة، وأنه منذ شرائه العقار ظل الحائز القانوني والفعلي له، حيازة ظاهرة وهادئة ومستمرة من دون منازعة له من أحد، وأن كل الورثة يعلمون بواقعة البيع منذ إبرامه، ولم يطالب أي منهم بالعقار حتى حين حصرهم لإرث مورثهم، إلا أنه فوجئ بإعلان منشور في صحيفة محلية في 2008 صادر عن دائرة الأراضي والأملاك عن تقدم الابن الأصغر للمورث بطلب استخراج بدل فاقد لورقة تحديد ملكية العقار (محل التداعي)، ما حدا به إلى تقديم اعتراضه للدائرة على إصدار سند ملكية للورثة، وأن الورثة يتعرضون له في التصرف في العقار مدعين ملكيتهم له.

من جانبهم، أقام ورثة البائع دعوى متقابلة ضد المدعي بطلب ندب خبير لاحتساب قيمة ريع العقار، محل التداعي منذ 1994 حتى تاريخ إيداع التقرير، والحكم بملكيتهم للعقار العائد لمورثهم، وعدم منازعة المدعي لهم في ذلك.

وقضت محكمة أول درجة برفض الدعويين، وأيدتها محكمة الاستئناف، فطعن المدعي على هذا أمام المحكمة الاتحادية العليا التي أوضحت أن الثابت بالأوراق، ومما لا خلاف فيه بين الطرفين، أن الأرض محل النزاع مسجله لدى الجهة المختصة بدائرة الأراضي والأملاك باسم مورث المدعي عليهم، وأنها انتقلت إليهم إرثاً، ومن ثم فإن هذا التسجيل يحول دون استناد المدعي إلى قواعد الحيازة المكسبة للملكية في العقارات بمضي المدة الطويلة أو القصيرة، المستندة إلى سبب صحيح، مما لا يحق له المطالبة بإثبات ملكيته للعقار، ومنع تعرض المدعى عليهم له، إذ هم باعتبارهم مالكين له يحق لهم الانتفاع به، مؤكدة أنه لا يجدي المدعي التمسك قبلهم بعقد بيع الأرض محل النزاع، الصادر له من مورثهم في عام 1993 حسب ادعائه، الذي لم يثبته، ما يتعين رفض طعنه.